“还在发酵，慢慢来，我估计至少要一个月。”南京楼市新政后的第一个周末，雨花台区某项目营销中心，一位头部开发商项目总这样说。
时隔7年，南京再次全面解除限购，但楼市很难回到2014年后的局面。
9月7日晚，南京发布多项楼市新政，其中一项就是“自9月8日起，购买玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区商品住房将不再要求提供购房证明。”此前，江北、江宁、栖霞、雨花台、六合等区已取消限购，这意味着房产限购在南京彻底退出，南京成为首个彻底松绑楼市的核心城市。
其实早在2014年9月，南京就短暂放开了全面限购。当时3年7个月的限购政策被逐步取消。但2016年10月，随着全国楼市的热潮，南京也在大势中再次实施限购政策。此次退出后，限购将彻底告别历史舞台。
如果只看第一个周日的数据，今天的纸面限购解禁，还不如在楼市急需一场及时雨的时候突然迎来开闸放水的效果明显。目前市场波澜还没有完全激起。
南京网上房地产数据显示，限购新政发布后第一天(9月8日)，南京新建住宅认购和成交量分别为231套和94套；周末(9月9日和9月10日)分别认购124套和120套，成交9套和16套。
新政第一个周末，通过实地走访秦淮区、建邺区、雨花台区的几个新房项目，发现只有部分热点项目的人流量较大，尤其是新政前刚拿到销售许可证的项目，如万科画廊拾雨芯、金基湛悦府等。，但仍有许多项目仍处于热点，限购放开后对他们的影响可能只是为销售人员提供了一个额外的宣传点。
信心比数据更重要。
多位项目营销人员告诉记者，政策会传导到市场，购房信心的增强意味着购房人数的增加，最终形成正向循环。
当然，政策影响的不仅仅是买房的信心，还有卖房的信心。
自9月8日以来，南京绝大多数楼盘销售时，中介机构都比较"量力"，都准备在这个政策窗口期出手。甚至还有很多中介潜伏在其他售楼处附近“拦客”。“去隔壁华润？”“街对面的金茂不错。我给你看看。”

建发曼云营销中心。(以下图片由编辑拍摄。)

营销战上演
对于销售人员来说，不借政策东风打营销战是不专业的。
说到南京楼市，就不能回避建邺区河西南部和秦淮区的新城。这两个板块在追逐中不断刷新市场热度。本次限购发布后，江南西南一马当先，率先涨价。
在南京8月商品房总销量排名第一的中宁府，销售人员告诉观众，“别想了，下次开盘肯定涨价，2000元的单价一点都不夸张。”
作为西南江边青奥会滨江板块的高端豪宅，中宁府似乎并不担心卖不出去。不仅要预约看房，还要核实800万资金。限购解除后的第二天，很多南京本地人陆续来到售楼处营销中心，试图匹配一套仅剩不多的房子。当他们不再需要担心买房资格的时候，他们要担心的是楼层和户型。
张莉(化名)是限购取消后重新获得购房资格的人之一。她看中了10层以上的258平户型，却被销售人员告知不是。她建议她考虑五楼的同一个公寓。“五楼最划算，至少40万。”
当她犹豫要不要等下一次开业的时候，售货员信心满满。“如果没有限购令，买到的可能性还是很大的，但是如果限购令一夜之间取消，就算是外地人也能买到，你摇到的几率就很小了。”
据了解，中宁府目前只有少量低层房源在售，下次开盘时间尚未决定。该项目由能建城发开发，面积198-517平米，销售均价7.3万元/平米。今年5月，首次开盘54套房源，报名371组，平均7人抢一套房，两小时售罄。
新政一出，张莉就表示不急着买房。但一个事实摆在眼前，买房门槛降低，竞争力必然增加。“因为在江北买房，以前要买房证，现在不需要了。”
同样位于河西南的建发缙云也迎来了一个很好的营销机会。
板块、贴标、配置、科技、公共区域，成了每个项目销售人员出口的标配。在建发茂云，销售人员不仅要强调建发品质、建发物业、十万元马桶的优势，还要让客户了解河西、认可河西、生活在河西。
“河西新城是南京乃至江苏省的国际新城中心，是南京的宇宙中心。你看，只有南京河西的地总是被摇号抢到。当时抢这块地的开发商有30多家。”销售人员告诉我，限购放开后市场反应很快，北京、河南、上海、苏州、杭州、无锡、宁波都有人打电话咨询。
据他介绍，政策出来后第二天(9月8日星期五)就卖出了7套，到9月9日下午2点半，建发缙云又卖出了4套。“如果现在这个节点不买房，我不能说以后没有房子卖，但是价格肯定会上去，你还是会吃亏的。”

南部新城涌现出许多新的住宅项目。

大校(南部新城)，在西南区的销售人员眼里买不到的，也在比拼销售词的水平。
魏星御景府是南部新城板块的明星项目，目前只剩下几套低层住宅。下次开放时间暂定为9月26日。
新政的暖风在吹，项目销售人员要不遗余力的把这些房子卖出去。“南京这次的补贴都是在外围地区。不补贴城市地区的原因是因为它的价格坚挺，这证明大学校领域也是一个有价值的部门。”
“南部新城去哪都方便，”销售人员说。连接雨花和江陵，属秦淮，靠近鼓楼和宣武，包括建业河西。另外城市比较纯粹，周围都是改善型的客户群体，主要是体制内的人，生活氛围不用担心。
秦淮区东部老城区的金鸡湛月府、雨花台区的万科画廊集雨核项目，新政后开始报名。两个项目虽然定位不同，但热度都很高。
金鸡湛月府项目总监告诉我，展厅开放至今20天左右，已经接待了800多组客户。这次只推出了51套房源。“摇号是必然的。”
万科画廊皮卡雨芯提供4层优惠锁定客户。周末交定金，优惠8万元。在此基础上，再额外立减10万元，叠加“双皮卡专场”，再优惠6万元。最后，如果你能在3天内支付首付，你将获得1万元的优惠，总共优惠25万元。
“其实这两年南京市场比较差，开盘就卖光的项目很少。”在一位房产中介看来，市场低迷是考验销售能力的时候。
市场需要复苏
一位不愿意透露姓名的华东房企人士告诉我们，最近一系列利好新政在一线城市反响很大，但目前在二三线城市并不明显。
在他看来，目前对二三线城市的影响主要是未来的房价预期和个人收入稳定性，限购并不是现在不买房的主要原因。“南京本身可以买一年社保，开发商可以分期等。外地单身只要6个月社保，有的开发商分阶段6个月以上，实际限购已经很少了。”
所以南京这次解除限购的更多意义是注入市场信心。
在一线业内人士看来，南京楼市一直处于筑底阶段。“我觉得未来只能反弹，没有底。”对于此次限购的放开，他表示，市场的利好肯定会影响刚性客户。如果房价下跌，他们不着急，但是一旦房价有上涨的迹象，他们肯定会上车，他们买不起。
“我入行快10年了，从来没有经历过这么长时间的低谷。”南京龙湖项目一直表示，过去房地产行业是短周期的，这一轮周期太长，光南京就已经两年了。但房地产不仅仅是房地产本身，它涉及到各个行业和领域，整体的经济环境也需要房地产来支撑或者注入一些活力。
新政的效果肯定是有的。据他观察，周边在售项目的访客数量比之前至少翻了三倍。“信心增加了很多。只要有人来，他就想买房。如果他不来，想都别想买。”
还有一些项目政策反馈不明显。
以中铁龙湖所在的陈悦府为例，它位于软件谷的核心。目前，只有少量的舒悦房子在出售。“陈乐府这种跳跃式的产品，其实更适合刚需客户，只是大众的认知不足以理解这类产品。一般这种双层跃层可能会有所改善，但从总价上来说，165平米的跃层和100平米的平层差别不大，刚需客户不必对这种跃层产品望而却步。”
在南京做了多个红盘后，他认为每个项目都需要有自己的精准定位，找到区域逻辑，找到自己的客户，逻辑对了就不难卖。比如陈乐府的访问量和交易额都在板块前列，“流量也是最快的。”

金鸡湛月楼立面。

如何在市场低迷的情况下生产出热销的板材？他跟我说，先拿地很重要，何时何地拿地要有逻辑。另外，在市场的低迷期，过去营销层面的几个纬度可能不再起作用，需要挖掘更多的东西，会让它更加“卷起来”。
当然，每个城市都有几个核心盘，无论城市下行还是上行，都能卖得很好。这部分房子的客户群属于高层置换，他们的需求是好产品。“他们可以10年不更换，但一旦生产出好的产品，就会马上更换。”
这也是老城区东部的金鸡湛月府、河西的中宁府等项目现在如此自信的原因。湛月府13栋246套房，6-7层。此次首次开盘51套房源，最小户型达到172平米，均价6.65万元/平米。刷新盘中单价新高，总价1100万元。
此外，此类项目不仅设置了高验资门槛，而且要求最低首付50%，即使最新政策鼓励最低首付20%。
“现在真正选择两成首付的客户不多。能多付就多付，很少有主动加杠杆的。”销售人员表示，全款购买的不在少数。
据南京多家售楼处透露，目前南京仍有少数购房者主动选择两成首付。“只有一些做生意的客户需要手里留一些流动资金，可能会考虑低首付。”
整体来看，南京楼市在经历了两年的低谷后，急需复苏。南京一位业内人士告诉我，2021年之前南京市场非常好，甚至2020年之前的五年几乎没有低谷，但是这一轮低谷是前所未有的。市场低迷太久，对后续的信心至关重要。
据柯睿统计，今年8月南京楼市成交继续探底，为三两年多来最低。其中，住宅成交量30.36万平方米，同比下降45%，环比下降14%，为2020年2月以来的最低值。8月整体楼市成交约84.85亿元，同比下跌近50%，环比下跌31%。
从8月份的表现数据来看，南京楼市确实已经触底，急需提振市场信心。
“就像城市规划一样，不管怎么规划，一旦没有信心，就觉得什么都行不通，就觉得规划不能倒。但有了自信，当你给他画画时，他会感觉很好。”
毫无疑问，项目人员和销售人员的信心上升了，但它能在多大程度上传递给购房者，还需要时间来验证。
新政后的南京楼市能否实现“金九银十”也是岌岌可危。"